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前4月房企再掀抢地潮 一二线城市仍是布局重心
柳州房产网 时间2019/5/8 9:20:31 查看评论 [发表评论]

今年1~4个月土地市场表现活跃二线城市尤其引人注目

来自中指院的数据显示2019年1~4月全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元同?#20173;?#38271;6%规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米同?#20173;?#38271;10%龙头房企表现依然强劲万科融创新城控股碧桂园中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元

每日经济新闻记者观察发现今年前4月土地市场表现活跃和房企蜂拥二线城市不无关系如西安作为西部重点城市土地成交面积位?#23588;?#22269;首位前4月累计成交达1700万平方米?#30340;?#20154;士指出这是由于房企?#30446;ɳ中?#21457;展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致

房企加大在城市群拿地

从土地成交的分布上来看长三角区域?#20013;?#39640;居首位中西部热度?#20013;?#19978;升从城市排行榜来看一二线城市仍为房企投资拿地的重心4月涨幅显著

2019年1~4月全国土地成交金额TOP10城市中杭州仅4月的土地成交额就达379亿元前4月累计成交总额达850亿元高居榜首紧随其后的是武汉662亿元北京617亿元天津526亿元苏州506亿元

作为西部重点城市西安土地市场趋于火热前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米位居首位且4月涨幅显著此外从城市土地成交总价的同比和环比变化来看部分城市或有回暖迹象

每日经济新闻记者注意到4月份全国土地成交规模加速上升其中杭州武汉苏州表现亮眼4月份整体延续2019年一季度末回暖态势土地成交同环比均呈现上升趋势土拍市场竞争加剧溢价率也有所回升

虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱但进入到二季度初部分房企迫于提升销售目标压力依然需要扩充土地储备而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善企业资金面承压态势有所缓解房企资金压力减轻拿地意愿或有所增强进而带动土拍市场小幅回温

对此58安居客房产研究院首席分析师张波向每日经济新闻记者分析指出首先从成交数据来看一季度头部房企拿地方式出现变化比如碧桂园自2018年下半年起就开始控速?#20445;?#25343;地节奏显著放?#28023;?月份虽然拿地面积显著但较去年明显更加趋稳

相比之下第二阵营的房企拿地比较活跃前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首在环渤海和中西部均居首位且拿地主要集中在太原重庆武汉天津等二线城市新城控股以拿地金额385亿元位?#25317;?#19977;且在长三角位居榜首

中指院数据显示今年1~4月TOP10房企拿地总额3213亿元占TOP100房企的36.3%TOP30房企拿地总额5970亿元占TOP100企业的67.5%由此可见龙头房企获取土地资?#20174;?#21183;不减行业集中度明显

一个显著现象是房企拿地开始向长三角珠三角中西部环渤海四个城市群靠拢从各城市群拿地金额来看长三角?#20013;?#23621;首房企拿地金额1324亿元高居首位而受人才落户政策实施地区经济崛起以及产业转移等因素影响中西部地区土地市场?#20013;?#21319;温逐渐成为房企土储布局的重点TOP10企?#30340;?#22320;面积高达3871万平方米?#20013;?#20301;居榜首

二线与三四线城市的决择  

从房企进驻的城市来看前4月土地成交金额TOP10城市中 二线城市占了7个成为绝对主力军而三四线城市则无一入选

前4月房企整体拿地金额同比出现明显增长这主要是杭州武汉西安等城市地价相对较高使得整体金额上升较多有关

同时今年土地溢价率较高的城市?#24067;?#20013;在二线城市

4月29日杭州萧?#35282;?#20986;让6宗土地总成交金额达74.3亿元其中两宗地块溢价率超100%最高溢价率为105.45%

4月30日宁波海曙区一宗地块被中海以33.97亿元竞得楼面价2.08万元/平方米溢价率29.7%同日南京溧水区一宗宅地经过37轮?#26477;P?#34987;佳兆业旗下全?#39318;?#20844;司以总价9.4亿元竞得楼面价6504元/平方米溢价率62.07%

种种迹象表明房企的布局重心发生了悄然改变即回归核心二线城市

不过一位TOP10房企高管告诉每日经济新闻记者这并不意味着房企开始回归一二线其实早在2017年就有房企提出回归一二线城市的说法但彼时三四线城市正经历有史以来最火热的时刻也正因此早早回到一二线的房企错过了这轮绝佳的红利期

自2018年下半年开?#36857;?#19977;四线城市棚改减?#28023;?#20174;财政部发布的关于下达2019年中央财政城镇保障?#22253;?#23621;工程专项资金预算的通知?#25151;?#30693;对比2018年37个省市2019年棚改套数?#24067;?85.29万套较2018年588万套的计划改造套数减少近51%

不过上述房企高管表示这也是预?#29616;?#20013;的?#25314;?019年棚改资金需求在1.3万亿元左右落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元但在政府购买服务模式取消后保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额因此还有接近6000亿元的资金缺口

由于整个三四线城市布局会放?#28023;?#19977;四线城市今年整体棚改减慢房企如果再大量拿地未来库存能否被消化将是个未知数

张波则告诉记者如果今年三四线大力推?#20449;|模?#21017;会促使开发商继续拿地力度而这一结果很有可能造成后续城市库存积压的情况房企也是清晰地看到了这点改变了以往的策略?#21019;?#21407;来的三四线布局向城市群靠拢尤其是以二线城市为主的地区做规划

此外虽然房企回归一二线城市但是土地供应跟不上不可能大量增加土地供应新城新区开发区的土地卖一块少一块地方政府稀土如金有节奏的供应严格意义上讲现在大家对二线城市抢地比较关注但整体来看是和二线城市土地供应有关上述房企高管表示

不过上述房企高管指出房企要想?#20013;?#33719;得业绩增长还是得下沉到三四线即便现在固守在调控?#34892;?#25918;松的一二线城市由于缺乏足够的供应量故而无法保持业绩增长而三四线城市即便收缩只要去一些比较好的城市还是有机会可寻

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责任编辑黄福香
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