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前4月房企再掀“抢”地潮 一二线城市仍是布局重心
柳州房产网 时间:2019/5/8 9:20:31 查看评论 [发表评论]

今年1~4个月,土地市场表现活跃,二线城市尤其引人注目。

来自中指院的数据显示,2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元,同?#20173;?#38271;6%;规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米,同?#20173;?#38271;10%;龙头房企表现依然强劲,万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。

《每日经济新闻》记者观察发现,今年前4月土地市场表现活跃,和房企蜂拥二线城市不无关系。如西安作为西部重点城市,土地成交面积位?#23588;?#22269;首位,前4月累计成交达1700万平方米。?#30340;?#20154;士指出,这是由于房企?#30446;沙中?#21457;展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致。

房企加大在城市群拿地

从土地成交的分布上来看,长三角区域?#20013;?#39640;居首位,中西部热度?#20013;?#19978;升。从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心,4月涨幅显著。

2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市中,杭州仅4月的土地成交额就达379亿元,前4月累计成交总额达850亿元,高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元,北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

作为西部重点城市,西安土地市场趋于火热,前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米,位居首位,且4月涨幅显著。此外,从城市土地成交总价的同比和环比变化来看,部分城市或有回暖迹象。

《每日经济新闻》记者注意到,4月份全国土地成交规模加速上升,其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势,土地成交同环比均呈现上升趋势,土拍市场竞争加剧,溢价率也有所回升。

虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱,但进入到二季度初,部分房企迫于提升销售目标压力,依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善,企业资金面承压态势有所缓解,房企资金压力减轻,拿地意愿或有所增强,进而带动土拍市场小幅回温。

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析指出,首先从成交数据来看,一季度头部房企拿地方式出现变化,比如碧桂园,自2018年下半年起就开始“控速?#20445;?#25343;地节奏显著放?#28023;?月份虽然拿地面积显著,但较去年明显更加趋稳。

相比之下,第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首,在环渤海和中西部均居首位,且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位?#25317;?#19977;,且在长三角位居榜首。

中指院数据显示,今年1~4月,TOP10房企拿地总额3213亿元,占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元,占TOP100企业的67.5%。由此可见,龙头房企获取土地资?#20174;?#21183;不减,行业集中度明显。

一个显著现象是,房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看,长三角?#20013;?#23621;首,房企拿地金额1324亿元,高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场?#20013;?#21319;温,逐渐成为房企土储布局的重点,TOP10企?#30340;?#22320;面积高达3871万平方米,?#20013;?#20301;居榜首。

二线与三四线城市的决择  

从房企进驻的城市来看,前4月土地成交金额TOP10城市中 ,二线城市占了7个,成为绝对主力军,而三四线城市则无一入选。

前4月,房企整体拿地金额同比出现明显增长,这主要是杭州、武汉、西安等城市地价相对较高,使得整体金额上升较多有关。

同时,今年土地溢价率较高的城市?#24067;?#20013;在二线城市。

4月29日,杭州萧?#35282;?#20986;让6宗土地,总成交金额达74.3亿元,其中两宗地块溢价率超100%,最高溢价率为105.45%。

4月30日,宁波海曙区一宗地块被中海以33.97亿元竞得,楼面价2.08万元/平方米,溢价率29.7%;同日,南京溧水区一宗宅地经过37轮?#26477;郟?#34987;佳兆业旗下全?#39318;?#20844;司以总价9.4亿元竞得,楼面价6504元/平方米,溢价率62.07%。

种种迹象表明,房企的布局重心发生了悄然改变,即回归核心二线城市。

不过,一位TOP10房企高管告诉《每日经济新闻》记者,这并不意味着房企开始回归一二线。其实早在2017年就有房企提出回归一二线城市的说法,但彼时三四线城市正经历有史以来最火热的时刻,也正因此,早早回到一二线的房企错过了这轮绝佳的红利期。

自2018年下半年开?#36857;?#19977;四线城市棚改减?#28023;?#20174;财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障?#22253;?#23621;工程专项资金预算的通知?#25151;?#30693;,对比2018年,37个省市2019年棚改套数?#24067;?85.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

不过上述房企高管表示,这也是预?#29616;?#20013;的?#25314;?019年棚改资金需求在1.3万亿元左右,落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元。但在政府购买服务模式取消后,保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额,因此还有接近6000亿元的资金缺口。

由于整个三四线城市布局会放?#28023;?#19977;四线城市今年整体棚改减慢,房企如果再大量拿地,未来库存能否被消化将是个未知数。

张波则告诉记者,如果今年三四线大力推?#20449;鋦模?#21017;会促使开发商继续拿地力度,而这一结果很有可能造成后续城市库存积压的情况。房企也是清晰地看到了这点,改变了以往的策略,?#21019;?#21407;来的三四线布局向城市群靠拢,尤其是以二线城市为主的地区做规划。

此外,虽然房企回归一二线城市,但是土地供应跟不上,不可能大量增加土地供应。新城新区开发区的土地卖一块少一块,地方政府稀土如金,有节奏的供应。“严格意义上讲,现在大家对二线城市抢地比较关注,但整体来看是和二线城市土地供应有关。”上述房企高管表示。

不过,上述房企高管指出,房企要想?#20013;?#33719;得业绩增长,还是得下沉到三四线,即便现在固守在调控?#34892;?#25918;松的一二线城市,由于缺乏足够的供应量,故而无法保持业绩增长。而三四线城市即便收缩,只要去一些比较好的城市,还是有机会可寻。

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责任编辑:黄福香
新闻来源?#22909;究?#22320;产
关键字 土地 

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